17.10.2023 / Lo que hay que saber
La Ley de Alquileres fue promulgada por el Gobierno: los puntos clave para tener en cuenta
A través del Decreto 533/2023, publicado este martes en el Boletín Oficial, el Ejecutivo promulgó la nueva Ley de Alquileres aprobada por el Congreso la semana pasada. Se prevé que entre en vigencia durante lo que resta de octubre o inicios de noviembre. Los detalles.
Mediante el Decreto 533/2023, publicado este martes en el Boletín Oficial, el Gobierno nacional avanzó de cara a la entrada en vigencia de la nueva Ley de Alquileres que intenta traer certidumbre a millones de inquilinos que reclaman desde hace años por la problemática habitacional.
La oficialización quedó confirmada mediante el decreto publicado este martes en el Boletín Oficial, con las firmas del presidente Alberto Fernández, el jefe de Gabinete Agustín Rossi, y los ministros de Justicia, Martín Soria, y de Economía, Sergio Massa.
En primer lugar, cabe destacar que la nueva ley busca poner fin a una práctica que se volvió común en los últimos meses, que es los alquileres en dólares. La norma establece de manera clara que el precio de los alquileres debe expresarse en moneda nacional y la publicidad de propiedades para alquilar no podrá mencionar otra moneda que no sea el peso argentino.
Por otra parte se introduce un cambio significativo para la actualización de los alquileres y que a diferencia de la ley anterior la reforma dispone que las actualizaciones se llevarán a cabo cada seis meses. En consecuencia, los inquilinos pueden esperar dos incrementos de precio al año en lugar de uno.
Para establecer dichos incrementos se utilizará como base el coeficiente “Casa Propia,” que es empleado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.
La fórmula Casa Propia considera el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial anual y el promedio de la inflación durante el mismo período. Además, se incorpora un Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9, lo que significa que solo se tomará el 90% del promedio de la variación salarial.
Este enfoque en el promedio de los últimos doce meses en la variación salarial promueve una mayor estabilidad en la actualización de los alquileres, reduciendo el impacto de eventos aislados en la evolución de los salarios. Estos cambios representan un enfoque más equitativo y predecible en la actualización de los alquileres en Argentina.
Al tener en cuenta el promedio de los últimos doce meses en lo que respecta a la variación salarial (CVS) -y no la variación de un único mes- promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a moderar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales.
El funcionamiento del sistema de actualización se puede comprender mejor con un caso testigo. Una persona que desde mayo de 2023 pagó un alquiler de $100.000, por ejemplo, y necesita saber cuánto tiene que abonar desde noviembre 2023, puede seguir cuatro pasos y tener la información por sus propios medios:
1. Deberá ingresar a la página Web del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para ver cuáles fueron los últimos seis valores del índice Casa Propia.
2. Multiplicarlos entre sí. En este caso, la cuenta que realizará (según los valores oficiales publicados) es 1.0522 x 1.0557 x 1.1.0558 x 1.0571 x 1.0576 x 1.0628.
3. Multiplicar el resultado por los $100.000.
4. Ese inquilino deberá empezar a pagar desde noviembre de 2023 unos $139.000 durante seis meses.
Utilizando el método de ajuste anterior, o “Índice de Contrato de Locación” (ICL), aplicado a 6 meses, el ajuste sería de 57%, llevando el alquiler a 157.000 pesos. En otras palabras, para un mismo período de tiempo el nuevo sistema de ajuste determina un valor de alquiler 11,5% más barato que el que hubiera resultado de aplicar el ICL, aunque cabe tener en cuenta que con la norma anterior este ajuste era cada 12, no cada 6 meses.
Suponiendo dos períodos en que tanto el ICL como el índice Casa Propia se repiten, al cabo de un año el primer ajuste de un contrato inicial de $100.000 con la ley de 2020 llevaría el valor del alquiler a $246.500 (pero sin ajuste en los meses 7 a 12) y con el nuevo sistema lo lleva a $139.000 en los meses 7 a 12 y a $193.100 a partir del decimotercer mes. En el primer año, el volumen de pagos será mayor con el nuevo sistema, pero probablemente a partir del segundo año este sea más ventajoso para los inquilinos. El resultado dependerá de las variaciones de precios y de salarios y los índices de ajuste que resulten. En el fondo, el distorsionante es la inflación. De hecho, si esta fuera cero a lo largo de todo el período contractual, monto y volumen del flujo mensual de alquileres serían equivalentes con una u otra normativa.
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